Metin Gadiş Avukatlık Bürosu

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2022/1195 Esas 2023/507 Karar 25.05.2023 Tarih

"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Mahkemesi (Asliye Ticaret Mahkemesi Sıfatıyla)
SAYISI : 2019/161 E., 2019/227 K.
KARAR : Davanın kısmen kabulüne

1. Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Bodrum 4. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın tapu iptali ve tescil talebi yönünden reddine, alacak talebi yönünden ise kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda onanmış; davalı vekilinin karar düzeltme istemi üzerine ise Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) Geçici 3 üncü maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (HUMK) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun ile değişiklikten önceki hâliyle 438 inci maddesinin ikinci fıkrası gereğince direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağından davalı vekilinin duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra gereği düşünüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; ... ili, Bodrum ilçesi, Konacık Köyü, Açıkkırlar Mevkiindeki 15 pafta, 540 nolu parselde bulunan taşınmazın... oğlu ... adına kayıtlı olduğunu, 26.04.2006 tarihinde alıcı ..., satıcı Vitaş A.Ş. tarafından yapılan sözleşme ve bu sözleşmeye istinaden imzalanan 01.06.2006 tarihli protokol ile taşınmaz üzerindeki T.C. Kalkınma Bankası A.Ş.ye 1.038.727,45 TL olan borcun ... tarafından ödenmesinden sonra arsa sahibi ...’ün hacizleri kaldırarak sorunsuz ve bedelsiz olarak taşınmazı ... vekili...’a yirmi gün içinde satmayı açıkça taahhüt ettiğini, gayrımenkule ait banka borcunun ... tarafından ödendiğini ve taşınmaz üzerinde bulunan hacizlerin de satıcı tarafından kaldırıldığını, yapılacak inşaat ve binaların %15’inin bedelsiz olarak müvekkili şirkete verileceği konusunda mutabakata varılması üzerine 28.06.2006 tarihinde satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, akabinde de davalı Pedasa Ltd. Şti.nin kurulduğunu, müvekkili şirket ile davalı şirketi temsilen ... ve ... arasında imzalanan 28.06.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesinin 4 üncü maddesinde dava konusu parselde kayıtlı arsanın imar durumunun %10 veya üstünde gerçekleşmesi hâlinde müvekkili tarafından davalı şirketin proje ve ruhsat harcamaları hariç imar izni almak için yapacağı faturalı veya faturasız harcamalarının %20’si davalıya ödendiği takdirde davalının arsa üzerine yapılacak inşaatların %15’ini bedelsiz olarak müvekkiline vereceğinin kararlaştırıldığını, aynı hususun taraflar arasında imzalanan 28.06.2006 tarihli kat karşılığı karma sözleşmenin 3 üncü maddesinde de düzenlendiğini, ancak davalının imar durumu ve projelerin masraflarından müvekkiline yansıyan herhangi bir harcama olup olmadığını haber vermeksizin aralarında hiçbir sözleşme ve protokol yokmuş gibi hareket ederek taşınmaz üzerine yirmi bir adet bina yaptığını, müvekkilinin haricen öğrendiği bu durumu davalıya bildirmesine rağmen davalıdan cevap alamadığını, şayet cevap alınmış olsaydı veya davalı müvekkiline haber vermiş olsaydı, müvekkili şirketin sözleşmelere göre üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmekten kaçınmayacağını, oysa durumun böyle olmadığını ve müvekkilinin kendisinden habersiz binaların yapıldığını haricen tespit ettiğini, müvekkili tarafından edimini ifa etmesi için davalıya gönderilen 18.12.2012 tarihli ihtarnamenin bila tebliğ iade edildiğini, keşif ve bilirkişi incelemesi ile dava konusu parsel üzerinde inşaat ve imalatların bulunup bulunmadığının, varsa mevcut imalatlar üzerinden müvekkiline %15’lik orandan ne miktar ve kaç adet bina verilmesi gerektiğinin, mevcut inşaat ve imalatların gerçek bedellerinin, ruhsata göre yapılacak ek imalatlar varsa bunların değerlerinin ve bu değerler üzerinden müvekkiline düşen %15’lik bedelin tespit edilmesi gerektiğini, ayrıca ilgili belediyeden onaylı projelerinin temin edilerek projesine göre yapılmış ve/veya varsa yapılacak bina durumunun ne olduğunun, ruhsata göre inşaat hakkının arsaya oranla yüzde kaç olduğunun ve ruhsat tarihi itibariyle imar durumunun belirlenmesi gerektiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla hâli hazırda yapılmış bulunan yirmi bir adet binadan müvekkiline verilmesi gereken %15’lik kısma tekabül eden üç adet binanın arsa paylı olarak %15 hissenin davalı adına olan kaydının iptali ile ferağa icbar suretiyle müvekkili adına tesciline, tescil talebi makul görülmezse müvekkilinin hissesine düşen, verilmesi vaat edilen bina ve taşınmazların değerlerinin tespiti ile belirlenecek miktarın faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 23.03.2015 havale ve 06.04.2015 harç tarihli ıslah dilekçesinde ise talebini 1.742.254,51 TL arttırarak toplam 2.042.254,51 TL’ye çıkarmıştır.
Davalı Cevabı
5. Davalı şirket usulüne uygun dava dilekçesi tebliğine rağmen davaya cevap vermemiştir.
İlk Derece Mahkemesinin Kararı
6. Bodrum 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Asliye Ticaret Mahkemesi Sıfatıyla) 03.06.2015 tarihli ve 2013/131 Esas, 2015/205 Karar sayılı kararı ile; taraflar arasında imzalanan sözleşme ve protokollerde yapılan inşaat ve binaların %15’inin bedelsiz olarak davacı şirkete verileceği konusunda anlaşmaya varıldığı, inşaatın tamamlandığı, inşa edilen binaların %15'inin 2,25 binaya isabet ettiği, imâl ve inşa edilen villanın ortalama piyasa rayiç değerinin dava tarihi itibariyle 1.000.000,00 TL, keşif tarihi itibariyle 1.200.000,00 TL olabileceği, 111 ada 3 nolu parsel ile 112 ada 1 nolu parselde dava dışı yüklenici tarafından imal ve inşa edilen toplam on beş adet villanın davalı tarafından dava dışı üçüncü kişilere satılıp devredilmiş olması nedeniyle davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddi gerektiği, sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak talebi yönünden ise dava tarihi itibariyle serbest piyasa satış değeri 1.000.000,00 TL olarak belirlenen villalardan sözleşme ve protokoller gereğince davacının hissesine düşen 2,25 villanın satış değeri üzerinden %15’i olan 2.250.000,00 TL’nin davalı şirket tarafından davacıya ödenmesi gerektiği, ancak davacının ödemesi gereken 1.038.727,45 TL’nin %20’sine tekabül eden 207.745,49 TL’nin davacı tarafın alacağından mahsup edilmesi gerektiği ve yapılan mahsup sonucu davacı alacağının 2.042.254,51TL olduğu gerekçesiyle davanın tapu iptali tescil talebi yönünden reddine, sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak talebi yönünden ise ıslah ile birlikte kabulü ile, 300.000,00 TL’nin dava tarihinden, 1.742.254,51 TL’nin ise ıslah tarihi olan 23.03.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte olmak üzere toplam 2.042.254,51 TL’nin davalıdan alınarak davacı tarafa ödenmesine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 25.06.2018 tarihli ve 2015/10047 Esas, 2018/3727 Karar sayılı kararı ile;
“…Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere ve özellikle davanın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre çözülmüş olması gerekçede yer alan sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davası olduğuna ilişkin tespitin sonucu etkilememesine göre davalı vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir...” gerekçesiyle karar onanmıştır.
9. Özel Dairenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
10. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 01.07.2019 tarihli ve 2018/5021 Esas, 2019/3068 Karar sayılı kararı ile;
“...Davacı vekili, davalı ile aralarında düzenlenen protokoller uyarınca arsa sahibinin dava dışı bankaya olan borcunun davalı tarafından ödenmesi kadıyla taşınmazın davalıya devredileceği ve yapılan inşaattan %15 oranında pay verileceğinin kararlaştırılmasına karşın, davalının hissesine düşen taşımazları devretmediğini ileri sürerek, inşa edilen binadan hissesinin adına tescili, olmadığı taktirde ise, bedelin tahsiline karar verilmesini istemiş, davalı davanın reddini dilemiş, mahkemece yapılan binaların %15’inin 2.25 villaya tekabül ettiği, ancak 3. kişilere devredilmesi nedeniyle bedeli olan 2.250.000,00 TL’nin davalıdan tahsili gerektiğini, ancak davacının davalıya ödemesi gereken 207.745,49 TL’nin bu bedelden mahsubuyla kalan bedelin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Mahkemece dava kısmen kabul edilmiş ise de, taraflar arasında imzalanan 28.06.2006 tarihli iki ayrı sözleşme bulunmakta olup, sözleşme tapu devrini de içerdiğinden ve resmi şekilde yapılmadığından geçersizdir. Davacının sözleşmedeki edimini yerine getirmediği dosya kapsamıyla anlaşıldığından bu sözleşmelerin geçerlik kazandığından söz edilemez. Geçersiz sözleşmelerde taraflar verdiklerini geri isteyebilir. Ne var ki, davacının geçersiz sözleşmeler uyarınca herhangi bir edimi yerine getirdiğini ya da bedel ödediğini kanıtlayamadığından davanın reddi gerekirken kabulü doğru olmamış, kararın bu sebeple bozulması gerekirken zuhulen onandığı bu kez yapılan incelemede anlaşıldığından davalı vekilinin karar düzeltme itirazlarının kabulü ile hükmün davalı yararına bozulması uygun bulunmuştur…” gerekçesiyle karar düzeltme istemi kabul edilerek karar bozulmuştur.
Direnme Kararı
11. Bodrum 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Asliye Ticaret Mahkemesi Sıfatıyla) 20.11.2019 tarihli ve 2019/161 Esas, 2019/227 Karar sayılı kararı ile; bozma kararındaki geçersiz son iki sözleşmeye göre davacının hiçbir şey talep edemeyeceği ve buna bağlı olarak da davanın reddi gerektiğine yönelik değerlendirmenin yerinde görülmediği, taraflar arasında imzalanan 28.06.2006 tarihli “Satış Vaadi Sözleşmesi”nin 2 nci maddesindeki taraf değişikliği ve temsile dair açıklamalar da dikkate alındığında imzası, içeriği ve taraflar açısından geçerliliği itiraza uğramamış iki değil dört farklı sözleşme bulunduğu, 26.04.2006 tarihli sözleşme ile 01.06.2006 tarihli protokolün birbirinin tamamlayıcısı ve eki olarak kabul edildiği, 26.04.2006 tarihli sözleşme ile 01.06.2006 tarihli protokol gereğince davalının, davacının T.C. Kalkınma Bankası A.Ş.ye olan 1.038.727,45 TL borcunu ödediği, davacının da dava konusu 15 pafta, 540 nolu parselde kayıtlı 33.900 m2 yüzölçümlü taşınmazını üzerindeki hacizleri kaldırarak davalı adına tapuda tescil ettirdiği, davacının sözleşmeler gereğince davalıya ödemesi gereken bedeli ödemediğinin açık olduğu, yapılan sözleşmelerin bütünüyle şekil şartlarına uymaması nedeniyle tarafların baştan beri tüm verdiklerinin geri alınmasına hükmetmenin davayı çözümsüzlüğe itmek olacağı, zira davacının bu sözleşmeler gereğince inşaatların yapıldığı 33.900 m2’lik arsayı davalıya teslim ettiği, taraflar arasında birbirinin eki ve tamamlayıcısı olarak imzalanan sözleşmelerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak değerlendirildiği, resmî şekle uyulmaması nedeniyle sözleşmenin geçersiz olduğu, ancak Yargıtay içtihatlarında ve doktrinde kabul gören “belli durumlarda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecekse, sözleşme geçerli varsayılır. Ve edimlerin ifası zorunluluğu prosedürü aynen uygulanır” prensipleri gereğince ilk yargılama sonucunda verilen birinci kararın usul ve yasaya uygun bulunduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi
12. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
13. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında tapu devrini içermesine rağmen adi yazılı şekilde imzalanan 28.06.2006 tarihli iki adet sözleşme gereğince davacının edimlerini yerine getirip getirmediği ve sözleşmelerin geçerlilik kazanıp kazanmadığı, somut olayda sözleşmelerin geçersizliğinin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edip etmeyeceği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
14. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle borç doğuran sözleşmelerden birisi olan ve tam iki tarafa borç yükleyen “Eser sözleşmesi” hükümleri açıklanmalıdır.
15. Eser sözleşmesi, uyuşmazlığın ortaya çıktığı tarihte yürürlükte bulunan ve somut olayda uygulanması gereken mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 355 inci maddesinde "İstisna akdi" olarak adlandırılmış olup, "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibi) vermeği taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder" şeklinde ifade edilmiş; 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 470 inci maddesinde de, "Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir" biçiminde tanımlanmıştır.
16. Eser sözleşmesi iki tarafa karşılıklı borç yükleyen bir tür iş görme sözleşmesi olup, “eser” ve “bedel” olmak üzere iki temel unsuru bulunmaktadır. Bu sözleşmelerde yüklenici, iş sahibine karşı yüklendiği özen borcu nedeniyle eseri yasa ve sözleşme hükümlerine, fen, teknik ve sanat kurallarına uygun olarak yaparak ve zamanında tamamlayarak iş sahibine teslim etmekle; iş sahibi de bu çalışma karşılığında ivaz ödemekle yükümlüdür.
17. Türk Hukuk Lûgatında da “eser sözleşmesi” kısaca “Yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde ifade edilmiştir (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 353).
18. Bu aşamada eser sözleşmesinin bir türü olan "kat karşılığı inşaat sözleşmesi," diğer bir ifadeyle "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" ile ilgili düzenlemelere değinmekte fayda vardır.
19. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.
20. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.
21. Mülga Borçlar Kanunu’nun ‘‘Akitlerin şekli,  I-Umumi kaide ve emrolunan şekillerin şümulü’’ başlıklı 11 inci maddesinin birinci fıkrasında  (TBK m. 12/1) "Akdin sıhhati, kanunda sarahat olmadıkça hiç bir şekle tabi değildir’’ düzenlemesi ile sözleşmelerin geçerliliğinin, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı olmadığı ifade edilmiştir. Aynı Kanunun ‘‘Rükünleri’’ başlıklı 13 üncü maddesinin birinci fıkrasında (TBK'nın 14/1 inci maddesi) "Tahriri olması icabeden akitlerde, borç deruhte edenlerin imzaları bulunmak lazımdır" düzenlemesine yer verilerek yazılı şekilde yapılması öngörülen sözleşmelerde borç altına girenlerin imzalarının bulunmasının zorunlu olduğu belirtilmiştir.
22. Sözleşmeler ve bu arada eser sözleşmeleri de kural olarak hiçbir şekle bağlı değildir. Dolayısıyla yasada aksi öngörülmedikçe, eser sözleşmeleri, sözlü veya yazılı yahut resmî biçimde yapılabilir. Bununla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için Yasa'da belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur.
23. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Hukuki işlem” başlıklı 706 ncı maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır’’ şeklindedir. Mülga BK'nın 213 üncü maddesinde de (TBK m. 237) “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 üncü ve 89 uncu maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce resen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir.
24. Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde resen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.
25. Aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 08.04.2021 tarihli ve 2017/(23)15-1612 Esas, 2021/441 Karar; 24.06.2021 tarihli ve 2017/(23)15-2930 Esas, 2021/831 Karar; 23.12.2021 tarihli ve 2018/(23)6-1057 Esas, 2021/1756 Karar; 17.05.2022 tarihli ve 2017/(23)6-1817 Esas, 2022/643 Karar ile 28.06.2022 tarihli ve 2022/6-69 Esas, 2022/1050 Karar sayılı kararlarında da benimsenmiştir.
26. Türk Hukuk Lûgatında da kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukukî niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmî biçimde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669).
27. Ancak Yargıtay şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelere geçerlilik tanımaktadır.
28. Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; "Sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez" kuralıdır. Zira böyle bir davranış TMK'nın 2 nci maddesinde tanımlanan "Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz" kuralına aykırı düşer.
29. İkinci istisnası ise, "Sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yüküm, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşmenin geçerli hâle gelmesidir." Zira karma nitelikteki sözleşmenin diğer kısmı, yani "inşaat sözleşmesi" zaten biçim koşuluna bağlı değildir.
30. Gerek edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmesi ve gerekse şekil koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmeye rağmen, arsa payının tapuda yükleniciye geçirilmesi hâlinde şekil eksikliğinin ileri sürülmemesi kuralı, dayanağını Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararının gerekçesinden almaktadır (Hukuk Genel Kurulunun 16.01.2013 tarihli ve 2012/13-592 Esas, 2013/65 Karar sayılı kararı).
31. Nitekim Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararında belirtildiği üzere, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ancak Yasa'nın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilmeyecektir, bununla beraber bazı istisnaî hâllerin gerçekleşmesi durumunda, TMK’nın 2 nci maddesi gereğince zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi de tarafları bağlayıcı nitelikte olabilmektedir. Öngörülen bu şekle uymaksızın imzalanan sözleşmelerin sonradan geçerlilik kazanması için ya tapuda pay devrinin yapılmış olması ya da ifanın tamamlanmış olması gerekir. Yine, şekil bakımından geçersiz olan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılan karşılıklı ve kısmî ifada da tarafların yaptıkları sözleşme ile bağlı oldukları kabul edilmelidir.
32. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan ve davanın dayanağı olan 28.06.2006 tarihli kat karşılığı sözleşme ile satış vaadi sözleşmesinin, taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve tapu devrini içerdiği görülmekle geçerlilik koşuluna uygun olarak resmî biçimde yapılması zorunludur. Ne var ki, anılan iki ayrı sözleşmenin adi yazılı şekilde düzenlendiği ve emredici kural gereğince resmî şekle uyulmadan yapıldığından geçersiz olduğu anlaşılmaktadır. Bununla birlikte emredici kuralın istisnası olarak edimlerin karşılıklı biçimde tümüyle veya önemli oranda yerine getirildiğinden de söz edilemeyecektir. Şöyle ki davacı geçersiz sözleşmelerde kararlaştırılan herhangi bir edimini yerine getirdiğini ya da bedel ödediğini ispatlayamamıştır.
33. Sonuç olarak ilk derece mahkemesince davanın reddine karar verilmesi gerekirken, eldeki davada hangi durumların gerçekleştiği denetime elverişli biçimde açıklanmaksızın belli durumlarda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi hâlinde sözleşmenin geçerli olduğunun varsayılacağı ve edimlerin ifası zorunluluğu prosedürünün aynen uygulanacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmesi doğru olmamıştır.
34. Öte yandan her ne kadar mahkemece direnmeye ilişkin gerekçeli kararda taraflar arasında 28.06.2006 tarihli iki ayrı sözleşme dışında 26.04.2006 tarihli sözleşme ile 01.06.2006 tarihli protokolün bulunduğu belirtilmiş ise de; gerek 26.04.2006 tarihli sözleşme ve gerekse 01.06.2006 tarihli protokol adi yazılı şekilde imzalandığından geçersiz olduğu gibi hem 26.04.2006 tarihli sözleşme hem de 01.06.2006 tarihli protokol dava dışı üçüncü kişiler tarafından imzalanmış olmakla taraflar bakımından bağlayıcı olarak da kabul edilemez. Dolayısıyla taraflarca imzalanmayan sözleşme ve protokol hükümlerine göre değerlendirme yapılması da yerinde ve isabetli değildir.
35. Hâl böyle olunca; Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi doğru olmamıştır.
36. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6217 sayılı Kanun’un 30 uncu maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429 uncu maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440 ıncı maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.